借名买房协议法律上有效吗

由于楼市限购政策，有的想要买房的人没有门票资格，为此会选择借名买房，那么借名买房协议法律上有效吗？

借名买房的协议意思表示自愿真实、不违反国家法律法规和社会公共利益有效。依法成立的房屋买卖协议自成立时生效，但由于其实际出资人与产权登记人不一致，故实际出资人对房屋仅享有债权，不具有物权效力。

借名买房可能会遇到哪些法律风险

在实践中，借名买房通常会面临以下法律风险：

(一)如果登记购房人反悔，事实购房人若不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难;

(二)如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;

(三)如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;

(四)如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

借名买房的诉讼问题

在实务诉讼之中，对于借名买房问题，主要两种观念

(一)诉讼，对房产登记机构提起更正登记，要求法院判决房产登记机构登记错误，更改不当的行政行为;

(二)诉讼，对被借名人提起给付之诉，要求法院判决房屋所有权人为借名人，且被借名人协助借名人办理房屋所有权转移登记：

《民法典》对此有了规定，基于法律行为的不动产物权变动，原则上以登记为生效要件，不登记不影响合同效力，但不动产物权变动的效力不发生。

也就是在借名买房之中。

被借名人和借名人即便是存在一个借名购买房屋的约定，但该约定只是双方之间的合同关系，而不能发生物权的变动效果。

被借名人已经登记在不动产登记簿之上，不动产登记簿具有公信力，具有物权效力，被借名人根据不动产登记簿已经是所有权人，具有物权效力。

所以不能依照合同关系来证明不动产登记机构的物权登记错误，让法院判决，不动产登记机构进行更正登记。

故应该适用第二种。

因为存在借名合同的情况下，直接提起行政诉讼，要求不动产登记机作出更改登记簿实际权利人的行政诉讼请求。

法院可能不会受理，也不会直接判决法院归属在借名人名下。

而只能提起给付之诉，诉讼被借名人，要求其协助办理变更登记，或者直接拿着法院判决，要求不动产登记机构予以变更。实务之中的法律风险

物权风险：因为借名买房和实际登记人不一致，那么会出现善意取得问题。

如果被借名登记人，将房屋移转出去，且进行了登记，那么房屋实际所有人，可能只能要求被名人赔偿，而得不到相应的房屋所有权。

如果被借名人为其他案件的被执行人，房屋可能作为被借名人的财产查封，甚至拍卖变卖。诉讼风险。

如果没有相应的委托合同或者借名买卖合同等其他证据支持，那么法院也会判决，被借名买房人为房屋所有权人。

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